ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม? รู้ข้อกฎหมายและเงื่อนไขก่อนซื้อ

การซื้อที่ดินในประเทศไทยของชาวต่างชาติเป็นเรื่องที่มีข้อจำกัดและเงื่อนไขทางกฎหมายที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุน แม้โดยทั่วไปชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองที่ดินในไทยได้โดยตรง แต่กฎหมายเปิดช่องให้สามารถถือครองได้ในบางกรณี ดังนั้น มาดูกันว่าต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้หรือไม่ มีเงื่อนไขอะไรบ้าง และควรระวังประเด็นใดก่อนดำเนินการ

ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในไทยได้ไหม

โดยหลักทั่วไป คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเข้าใจว่าต้องใช้วิธีเช่าระยะยาวหรือตั้งบริษัทร่วมทุนที่คนไทยถือหุ้นข้างมากเท่านั้น แต่กฎหมายเฉพาะบางฉบับกำหนดข้อยกเว้นไว้ และกรณีการตั้งโรงงานอุตสาหกรรมคือหนึ่งในข้อยกเว้นที่ชัดเจนที่สุด

ข้อยกเว้นที่ทำให้ต่างชาติถือครองที่ดินโรงงานได้

ทางที่ 1 ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ.

มาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 กำหนดว่าผู้ประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือคนต่างด้าว ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในนิคมฯ ตามจำนวนที่คณะกรรมการ กนอ. เห็นสมควร แม้เกินกำหนดที่กฎหมายอื่นบัญญัติไว้ก็ตาม

ผลคือบริษัทที่ถือหุ้นโดยชาวต่างชาติ 100% ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในนิคมฯ ภายใต้ กนอ. ได้ โดยไม่จำเป็นต้องได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ก่อน จุดนี้เป็นข้อได้เปรียบที่ตรงไปตรงมาที่สุด เพราะไม่ผูกกับประเภทกิจการที่ BOI ให้การส่งเสริม

ทางที่ 2 ที่ดินภายใต้บัตรส่งเสริมการลงทุน BOI

กิจการที่ได้รับบัตรส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนถือครองที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมได้ตามเงื่อนไขของบัตร ข้อจำกัดคือสิทธินี้ผูกกับบัตรส่งเสริม หากบัตรสิ้นสุดหรือเลิกกิจการที่ได้รับส่งเสริม เงื่อนไขการถือครองจะเปลี่ยนไป

เทียบทางเลือกถือครองที่ดินสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

ทางเลือกร่วมทุนต้องเป็นการร่วมลงทุนจริง การให้คนไทยถือหุ้นแทนคนต่างด้าว (นอมินี) เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ และ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ซึ่งมีโทษถึงขั้นถูกบังคับจำหน่ายที่ดินและโทษอาญา

(การเช่าที่ดินและเช่าโรงงานสำเร็จรูปเป็นทางเลือกที่มีในตลาดโดยรวม ไม่ใช่บริการของทุกโครงการ ควรสอบถามผู้พัฒนาแต่ละรายโดยตรง)

การเช่าให้ความยืดหยุ่นและใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า แต่ไม่สร้างสินทรัพย์ให้บริษัท และเมื่อสัญญาสิ้นสุดก็ต้องเจรจาใหม่ทั้งหมด สำหรับกิจการที่ลงทุนเครื่องจักรหนักและวางแผนผลิตเกิน 10 ปี การถือกรรมสิทธิ์มักคุ้มกว่า การเปรียบเทียบเชิงต้นทุนอ่านเพิ่มเติมได้ที่ตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม vs พื้นที่ทั่วไป

ขั้นตอนสำหรับบริษัทต่างชาติที่จะซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม

1. จดทะเบียนนิติบุคคลในประเทศไทย เพราะผู้ถือกรรมสิทธิ์ต้องเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนในไทย
2. เลือกนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ภายใต้ กนอ. ข้อยกเว้นนี้ใช้ได้เฉพาะนิคมฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของ กนอ.
3. ยื่นขออนุญาตใช้ที่ดินและประกอบกิจการ ผ่านศูนย์บริการเบ็ดเสร็จ (One-Stop Service) ของ กนอ.
4. ทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ตามขั้นตอนกับผู้พัฒนานิคมฯ
5. ขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ก่อนเริ่มเดินเครื่อง รายละเอียดสิทธิประโยชน์อื่นอ่านได้ที่สิทธิประโยชน์ กนอ. (IEAT)

ทำเลที่นักลงทุนต่างชาติเลือกบ่อย

นอกจากเรื่องกรรมสิทธิ์ ทำเลคือปัจจัยที่กำหนดต้นทุนโลจิสติกส์ โซนตะวันออกของกรุงเทพและจังหวัดสมุทรปราการเป็นพื้นที่ที่ผู้ผลิตต่างชาติเลือกบ่อย เพราะเชื่อมท่าอากาศยานและท่าเรือได้ในเวลาเดียวกัน

นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ เป็นตัวอย่างพื้นที่ที่มีผู้ผลิตต่างชาติตั้งฐานอยู่จริง ทั้งเอ็นจีเค, ไทยยาซากิ, โทเปร, คอมเพ็ค และโคบายาชิ เซยากุ โครงการอยู่ที่อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ ห่างท่าอากาศยานสุวรรณภูมิประมาณ 20 กิโลเมตร บริหารร่วมกับ กนอ. และมีขนาดแปลงเริ่มต้นประมาณ 3 ไร่ ข้อดีเพิ่มอีกชั้นของการอยู่ในพื้นที่ที่มีคลัสเตอร์แล้ว คือซัพพลายเออร์และผู้ให้บริการที่เกี่ยวข้องมักตั้งอยู่ใกล้เคียง

สรุป

ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในไทยเพื่อประกอบกิจการอุตสาหกรรมได้ ภายใต้ข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนด โดยช่องทางหลักคือการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ. ตามมาตรา 44 หรือการใช้สิทธิจากการส่งเสริมการลงทุน BOI ตามเงื่อนไขที่กำหนด ส่วนการเช่าที่ดินหรือโรงงานเป็นทางเลือกที่ไม่ได้ทำให้เกิดกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่ควรใช้โครงสร้างนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขด้านผู้ถือหุ้นและประเภทกิจการก่อนตัดสินใจลงทุน

ต้องการข้อมูลพื้นที่และเงื่อนไขการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ปรึกษาทีมงาน Asia Industrial Estate หรือโทร (+66) 97-279-9688

คำถามที่พบบ่อย

1. ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม
โดยหลักทั่วไปคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่มีข้อยกเว้นตามกฎหมายเฉพาะ ซึ่งกรณีการตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ. เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522

2. บริษัทที่ต่างชาติถือหุ้น 100% ซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้จริงหรือ
ได้ โดยต้องจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลในประเทศไทย และได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินจาก กนอ. ตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร ซึ่งจะสัมพันธ์กับขนาดโครงการที่เสนอ

3. ต้องได้รับการส่งเสริมจาก BOI ก่อนไหม
ไม่จำเป็น การถือครองที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ. ไม่ได้กำหนดให้ต้องมีบัตรส่งเสริมจาก BOI ก่อน ซึ่งต่างจากการถือครองที่ดินผ่านช่องทางบัตรส่งเสริมที่สิทธิผูกกับเงื่อนไขของบัตร

4. ถ้าเลิกกิจการแล้ว ที่ดินจะเป็นอย่างไร
สิทธิถือครองผูกกับการประกอบกิจการ ตามมาตรา 44 เมื่อเลิกหรือโอนกิจการ ผู้ถือครองต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้แก่ กนอ. หรือผู้รับโอนกิจการ ภายใน 3 ปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ จึงควรวางแผนทางออกของที่ดินไว้ตั้งแต่ต้น

5. เช่าที่ดินกับซื้อที่ดิน แบบไหนเหมาะกับบริษัทต่างชาติมากกว่า
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่วางแผนดำเนินธุรกิจ หากลงทุนเครื่องจักรหนักและวางแผนผลิตระยะยาวเกิน 10 ปี การซื้อที่ดินมักคุ้มกว่าและสร้างสินทรัพย์ให้บริษัท แต่หากยังอยู่ในช่วงทดลองตลาด การเช่าให้ความยืดหยุ่นและใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยกว่า