ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม 7 เรื่องต้องเช็กก่อนวางมัดจำ

การซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ที่ไม่ควรตัดสินใจจากราคาและทำเลเพียงอย่างเดียว เพราะยังมีรายละเอียดด้านกรรมสิทธิ์ การใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังแม่บท สาธารณูปโภค และเงื่อนไขการประกอบกิจการที่ต้องตรวจสอบให้รอบคอบ ก่อนวางมัดจำ มาดูกันว่า 7 เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรเช็กมีอะไรบ้าง เพื่อป้องกันปัญหาและค่าใช้จ่ายที่อาจตามมาภายหลัง

ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ต่างจากที่ดินเปล่าทั่วไปอย่างไร

รายละเอียดการเปรียบเทียบเชิงต้นทุนอ่านได้ที่ตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม vs พื้นที่ทั่วไป

7 เรื่องต้องเช็กก่อนซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรม

1. ขนาดแปลงขั้นต่ำที่นิคมฯ กำหนด
นิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่กำหนดขนาดแปลงขั้นต่ำไว้ ไม่ได้ขายเป็นแปลงเล็กตามที่ผู้ซื้อต้องการ ตัวอย่างเช่นนิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ เริ่มต้นที่ประมาณ 3 ไร่ หรือราว 4,800 ตารางเมตร ผู้ที่ต้องการพื้นที่เล็กกว่านี้ควรตรวจตั้งแต่ก่อนเข้าเจรจา

2. ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินภายในนิคมฯ
ภายในนิคมฯ ยังแบ่งเป็นหลายโซน แต่ละโซนมีข้อกำหนดการก่อสร้างและประเภทกิจการที่อนุญาตไม่เหมือนกัน ควรขอผังโครงการฉบับล่าสุดมาดูตำแหน่งแปลง พร้อมตรวจว่าติดกับพื้นที่ใด เพราะกิจการข้างเคียงมีผลต่อการขออนุญาตในอนาคต

3. กำลังไฟฟ้าและระบบสาธารณูปโภคที่รองรับได้
ตรวจว่าสถานีไฟฟ้าย่อยในพื้นที่รองรับโหลดสูงสุดของโรงงานได้จริง ขนาดท่อประปาหลักเพียงพอกับกำลังการผลิตหรือไม่ และมีก๊าซธรรมชาติให้ใช้หรือไม่ ควรขอสเปกเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา ไม่ใช่รับปากด้วยวาจา

4. ความสามารถของระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
ข้อนี้ถูกมองข้ามบ่อยที่สุด โรงงานที่ปล่อยน้ำเสียปริมาณมาก เช่น อาหารและเครื่องดื่ม ต้องตรวจว่าโควตาที่นิคมฯ จัดสรรให้เพียงพอกับกำลังการผลิตในอนาคต ไม่ใช่แค่ปีแรก ควรขอตัวเลขความสามารถรองรับเป็นลูกบาศก์เมตรต่อวัน แล้วนำมาเทียบกับปริมาณน้ำเสียที่โรงงานจะปล่อยจริง

5. การป้องกันน้ำท่วมและสภาพพื้นดิน
ขอประวัติน้ำท่วมของพื้นที่ย้อนหลัง โดยเฉพาะมหาอุทกภัยปี 2554 ซึ่งเป็นเหตุการณ์อ้างอิงหลักของภาคอุตสาหกรรมไทย และอุทกภัยปี 2556 พร้อมตรวจว่ามีคันดินป้องกันน้ำท่วมและระบบสูบระบายหรือไม่ อีกเรื่องที่กระทบงบก่อสร้างโดยตรงคือสภาพชั้นดิน พื้นที่ราบลุ่มดินอ่อนต้องใช้เสาเข็มยาวกว่าและมีค่าใช้จ่ายฐานรากสูงกว่าที่ประเมินไว้ตอนแรก

6. สิทธิถือครองที่ดินของนิติบุคคลต่างด้าว
หากมีผู้ถือหุ้นต่างชาติ ข้อนี้คือจุดที่ที่ดินในนิคมฯ ได้เปรียบชัดที่สุด บริษัทที่ถือหุ้นโดยชาวต่างชาติ 100% ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ. ได้ตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 โดยได้รับอนุญาตตามจำนวนที่คณะกรรมการ กนอ. เห็นสมควร และไม่ต้องผ่าน BOI ก่อน

7. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและภาระผูกพันระยะยาว
นอกจากราคาที่ดิน ให้ขอรายการค่าใช้จ่ายประจำทั้งหมดมาดูล่วงหน้า ทั้งค่าบริการส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าบำบัดน้ำเสีย และเงื่อนไขการปรับขึ้นในอนาคต รวมถึงข้อกำหนดเรื่องการโอนสิทธิหรือขายต่อ

ราคาที่ดินต่อไร่ขึ้นอยู่กับตำแหน่งแปลง ขนาด และช่วงเวลา จึงไม่มีราคากลางประกาศทั่วไป ต้องสอบถามฝ่ายขายของแต่ละโครงการโดยตรง

ขั้นตอนซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม

1. ระบุความต้องการให้ชัด ขนาดพื้นที่ กำลังไฟฟ้า ปริมาณน้ำใช้และน้ำเสีย และแผนขยายในอนาคต
2. ตรวจสอบพื้นที่ว่างกับผู้พัฒนานิคมฯ เพราะแปลงที่เหลือจริงเปลี่ยนแปลงตลอด
3. เข้าชมพื้นที่จริง ดูเส้นทางเข้าออก สภาพถนน และกิจการข้างเคียง
4. ทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์
5. ยื่นขออนุญาตใช้ที่ดินและประกอบกิจการ ผ่านศูนย์บริการเบ็ดเสร็จของ กนอ. รายละเอียดสิทธิประโยชน์อ่านได้ที่สิทธิประโยชน์ กนอ. (IEAT)

ตัวอย่างที่ดินนิคมอุตสาหกรรมโซนสุวรรณภูมิ

สำหรับผู้ประกอบการที่เน้นส่งออกหรือกระจายสินค้า โซนตะวันออกของกรุงเทพเป็นทำเลที่ถูกพิจารณาบ่อย นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ ที่อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่รวมประมาณ 4,000 ไร่ พื้นที่จำหน่ายประมาณ 3,020 ไร่ บริหารร่วมกับ กนอ. แปลงเริ่มต้นประมาณ 3 ไร่ มีสถานีไฟฟ้าย่อย 2 แห่งในพื้นที่ และห่างท่าอากาศยานสุวรรณภูมิประมาณ 20 กิโลเมตร

สรุป

ก่อนวางมัดจำที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ให้ตรวจ 7 เรื่องนี้ให้จบ ขนาดแปลงขั้นต่ำ ผังการใช้ที่ดินภายในโครงการ กำลังไฟฟ้าและสาธารณูปโภค โควตาระบบบำบัดน้ำเสีย การป้องกันน้ำท่วมและสภาพดิน สิทธิถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว และค่าใช้จ่ายส่วนกลางระยะยาว

หกข้อแรกกำหนดว่าโครงการเดินหน้าได้หรือไม่ ส่วนข้อสุดท้ายกำหนดว่าคุ้มหรือไม่ในระยะ 10 ปีข้างหน้า

ต้องการตรวจสอบพื้นที่ว่างและความเหมาะสมกับกิจการของคุณ ปรึกษาทีมงาน Asia Industrial Estate หรือโทรฝ่ายขาย (+66) 97-279-9688

คำถามที่พบบ่อย

1. ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ขั้นต่ำกี่ไร่
ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ นิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่กำหนดขั้นต่ำไว้ ตัวอย่างเช่นนิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ เริ่มต้นที่ประมาณ 3 ไร่ หรือราว 4,800 ตารางเมตร สามารถสอบถามฝ่ายขายเพื่อตรวจสอบขนาดแปลงที่เหลืออยู่จริง

2. ซื้อที่ดินในนิคมฯ ต่างจากซื้อที่ดินเปล่าอย่างไร
ต่างกัน 3 เรื่องหลัก ที่ดินในนิคมฯ อยู่ในเขตที่อนุญาตอุตสาหกรรมแน่นอน มีสาธารณูปโภคพร้อมใช้ตั้งแต่วันแรก และยื่นขออนุญาตผ่านศูนย์บริการเบ็ดเสร็จของ กนอ. ได้ในจุดเดียว ขณะที่ที่ดินเปล่าต้องตรวจผังเมืองและพัฒนาระบบเอง

3. บริษัทต่างชาติซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้ไหม
ได้ บริษัทที่ถือหุ้นโดยชาวต่างชาติ 100% ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการภายในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้ กนอ. ได้ตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 โดยได้รับอนุญาตตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร

4. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในนิคมอุตสาหกรรมมีอะไรบ้าง
โดยทั่วไปประกอบด้วยค่าบริการส่วนกลางสำหรับการดูแลถนนและพื้นที่ส่วนรวม ค่าน้ำประปา และค่าบำบัดน้ำเสีย อัตราและเงื่อนไขการปรับขึ้นแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ ควรขอรายการทั้งหมดจากผู้พัฒนาก่อนตัดสินใจ

5. ซื้อที่ดินแล้วขออนุญาตตั้งโรงงานที่ไหน
โรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมยื่นขออนุญาตใช้ที่ดินและประกอบกิจการผ่านศูนย์บริการเบ็ดเสร็จ (One-Stop Service) ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยได้ในจุดเดียว ต่างจากพื้นที่นอกนิคมฯ ที่ต้องประสานหลายหน่วยงาน