ที่ดินสีม่วงคืออะไร ตั้งโรงงานอะไรได้บ้าง

ซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงาน สิ่งที่ต้องเช็กให้แน่ใจก่อนเรื่องราคา คือแปลงนั้นใช้ทำอะไรได้บ้างตามผังเมือง เพราะที่ดินแต่ละสีมีข้อกำหนดต่างกัน และสีม่วงเองก็ไม่ได้หมายความว่าจะตั้งโรงงานได้ทุกประเภท หากเลือกแปลงผิดตั้งแต่ต้น อาจต้องเปลี่ยนทำเลหรือปรับแผนธุรกิจภายหลัง เพราะฉะนั้นการเริ่มจากทำความเข้าใจสีผังเมืองและข้อจำกัดของแต่ละพื้นที่จึงสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อ

ที่ดินสีม่วงคืออะไร

ที่ดินสีม่วงโดยทั่วไปหมายถึงที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ตามการกำหนดของผังเมืองรวมในพื้นที่นั้น สีที่เห็นบนแผนที่ผังเมืองไม่ได้เป็นเพียงสัญลักษณ์ แต่เป็นการกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นใช้ประโยชน์อะไรได้บ้างตามกฎหมาย

การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ ซึ่งจัดทำและประกาศใช้ตามกระบวนการที่กฎหมายกำหนด โดยมีกรมโยธาธิการและผังเมืองและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรับผิดชอบตามอำนาจหน้าที่

สิ่งที่ต้องเข้าใจตั้งแต่ต้นคือ ผังเมืองรวมมีการปรับปรุงเป็นรอบ สีของที่ดินแปลงหนึ่งอาจเปลี่ยนได้เมื่อมีการประกาศผังฉบับใหม่ ที่ดินที่เคยเป็นสีม่วงจึงไม่ได้เป็นสีม่วงตลอดไปโดยอัตโนมัติ

สีผังเมืองแต่ละสีต่างกันอย่างไร

หมายเหตุ: สีผังเมืองเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้น การจะตั้งโรงงานหรือประกอบกิจการใดได้หรือไม่ ต้องตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมฉบับที่มีผลใช้บังคับในพื้นที่นั้น รวมถึงประเภทกิจการ เงื่อนไขของพื้นที่ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน 

ที่ดินสีม่วง ตั้งโรงงานอะไรได้บ้าง

• ข้อกำหนดประเภทโรงงานที่อนุญาต ผังเมืองรวมแต่ละฉบับระบุลำดับประเภทโรงงานที่ตั้งได้และตั้งไม่ได้ในแต่ละสี
• โรงงานที่มีผลกระทบสูงมักถูกจำกัด แม้อยู่ในเขตสีม่วง กิจการที่ก่อมลพิษหรือมีความเสี่ยงสูงอาจไม่ได้รับอนุญาต หรือต้องมีเงื่อนไขเพิ่มเติม
• ข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง ทั้งระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน และความสูงอาคาร
• ข้อบัญญัติท้องถิ่นเพิ่มเติม บางพื้นที่มีข้อกำหนดของท้องถิ่นซ้อนอยู่บนผังเมืองรวมอีกชั้น

และแม้ผังเมืองจะอนุญาต ยังต้องผ่านขั้นตอนขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานอีกต่างหาก รายละเอียดอ่านได้ที่ใบอนุญาต ร.ง.4 คืออะไร โรงงานแบบไหนต้องขอ

ตรวจสีผังเมืองของที่ดินอย่างไร

1. หาตำแหน่งแปลงให้แม่น เตรียมเลขที่โฉนด เลขที่ดิน และระวางแผนที่
2. เปิดผังเมืองรวมของจังหวัดนั้น ดูจากข้อมูลของกรมโยธาธิการและผังเมือง
3. ยืนยันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด การอ่านแผนที่เองมีโอกาสคลาดเคลื่อนตรงแนวรอยต่อระหว่างสี
4. สอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เรื่องข้อบัญญัติเพิ่มเติมที่อาจมีนอกเหนือจากผังเมืองรวม
5. ตรวจว่าผังเมืองฉบับนั้นอยู่ระหว่างปรับปรุงหรือไม่ เพราะผังฉบับใหม่อาจเปลี่ยนสีของแปลงที่คุณกำลังจะซื้อ

จุดที่พลาดบ่อยที่สุดคือการดูสีจากแผนที่ออนไลน์แล้วเชื่อทันที โดยไม่ยืนยันกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ

ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ลดความเสี่ยงเรื่องผังเมืองอย่างไร

พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีการกำหนดเขตและวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินผ่านกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับ กนอ. และกฎหมายผังเมืองตั้งแต่ขั้นตอนการจัดตั้งโครงการ ผู้ซื้อที่ดินในนิคมฯ จึงมีความเสี่ยงด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองน้อยกว่าการซื้อที่ดินเปล่านอกนิคมฯ อย่างไรก็ตาม ยังต้องตรวจสอบว่าประเภทกิจการของตนอยู่ในกลุ่มที่นิคมฯ รองรับหรือไม่

สิ่งที่ยังต้องตรวจคือประเภทกิจการของตัวเอง เพราะแต่ละนิคมฯ กำหนดกลุ่มอุตสาหกรรมที่รองรับไว้ต่างกัน ตัวอย่างเช่นนิคมอุตสาหกรรมเอเซีย สุวรรณภูมิ ระบุกลุ่มที่ออกแบบมารองรับไว้ชัดเจน ได้แก่ โลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ศูนย์ข้อมูล (Data Center) ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า การแพทย์ และศูนย์วิจัยพัฒนา

ความต่างระหว่างที่ดินในนิคมฯ กับที่ดินเปล่านอกนิคมฯ ในเชิงต้นทุนและขั้นตอน อ่านเพิ่มเติมได้ที่ตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม vs พื้นที่ทั่วไป

สรุป

ที่ดินสีม่วงคือที่ดินในเขตที่ผังเมืองรวมกำหนดให้ใช้ประโยชน์เชิงอุตสาหกรรมและคลังสินค้า แต่ไม่ได้หมายความว่าจะตั้งโรงงานได้ทุกประเภท เพราะยังต้องดูข้อกำหนดของผังเมืองในพื้นที่นั้น รวมถึงประเภทกิจการที่อนุญาตและเงื่อนไขอื่น ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้ควรตรวจสอบข้อมูลกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยตรง เนื่องจากผังเมืองมีการปรับปรุงได้ และสำหรับที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม แม้จะช่วยลดความเสี่ยงด้านข้อจำกัดการใช้ที่ดิน แต่ก็ยังต้องตรวจสอบประเภทกิจการที่นิคมฯ รองรับอยู่ดี

ต้องการตรวจสอบว่าประเภทกิจการของคุณเข้าเงื่อนไขพื้นที่ใดบ้าง ปรึกษาทีมงาน Asia Industrial Estate หรือโทร (+66) 97-279-9688

คำถามที่พบบ่อย

1. ที่ดินสีม่วงคืออะไร
คือที่ดินที่อยู่ในเขตซึ่งผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมและคลังสินค้า กำหนดโดยกรมโยธาธิการและผังเมืองร่วมกับหน่วยงานท้องถิ่น และมีการปรับปรุงเป็นรอบ

2. ที่ดินสีม่วง ตั้งโรงงานอะไรได้บ้าง
ตั้งได้ตามประเภทกิจการที่ผังเมืองรวมของพื้นที่นั้นระบุไว้ ไม่ใช่ทุกประเภท กิจการที่มีผลกระทบสิ่งแวดล้อมสูงมักถูกจำกัดแม้อยู่ในเขตสีม่วง และยังต้องผ่านขั้นตอนขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานอีกชั้น

3. ที่ดินสีเขียว ตั้งโรงงานได้ไหม
โดยทั่วไปที่ดินสีเขียวกำหนดไว้สำหรับชนบทและเกษตรกรรม อาจตั้งได้เฉพาะกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตรตามเงื่อนไขที่ผังเมืองรวมกำหนด ต้องตรวจผังฉบับที่บังคับใช้ในพื้นที่นั้นเป็นรายกรณี

4. ตรวจสีผังเมืองของที่ดินได้ที่ไหน
ตรวจได้จากข้อมูลผังเมืองรวมของกรมโยธาธิการและผังเมือง และควรยืนยันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด รวมถึงสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรื่องข้อบัญญัติเพิ่มเติม

5. ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ต้องตรวจผังเมืองอีกไหม
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมผ่านการพิจารณาด้านผังเมืองมาแล้วตั้งแต่ขั้นจัดตั้งโครงการ ผู้ซื้อจึงไม่ต้องแบกความเสี่ยงเรื่องสีผังเมือง แต่ยังต้องตรวจว่าประเภทกิจการของตนอยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่นิคมฯ นั้นรองรับหรือไม่